现在，大多伦多地区的地产经理人 Priscilla Han 为您分析 2022 年 4 月最新发布的多伦多房地产 TREBB 市场报告。随着加拿大中央银行的几轮加息和加拿大政府推出的一系列新政策来打压房价，多伦多房地产市场会崩溃吗？
当我们将 2022 年 4 月的报告与 2022 年 3 月的报告进行比较时，我们着重研究 5 个指标，包括观察市场环境的变化，并与去年同期做比较。
平均成交价下降
与上个月相比，平均成交价已从 130 万加元下降至 125 万加元，下调了 3.6%。而且这个下调从 2月份就已经开始，直到 4月下降趋势愈发明显。
市场交易量减少
接下来，我们仔细看看销量。与去年同期相比，交易量减少了 40%，只有 8000 套。这个交易量也远低于 3 月份的 11,000 笔交易。尽管如此，我们还不能得出市场“不活跃”的结论。
因为当我们回看过去四年的成交量时，在 2021 年春季3 月和 4 月时，多伦多房地产市场的交易量已达到过去几十年的一个峰值——达成了近 16,000 笔的交易。今年3月，虽然多伦多房地产市场“仅”有近 11,000 笔交易，但这仍然是一个非常活跃的数字。尽管4月的交易量已经降至 8000 套，与 2021 年 4 月同期或 2022 年 3 月（上个月）相比似乎较低，但如果我们看看像 2019 年这样的 COVID 19 疫情之前的一年，我们可以看到当时的销量是 9,000套左右的水平，与今年4月份的 8000套十分接近。可见，实际上4月的成交量8,000套，仍然是一个非常正常的数额。
活跃挂牌量增加
四月份的活跃挂牌量有 13,000 套，这比上个月的 10,000 套有明显的增加。可是从新挂牌量来看，18,000套比去年同期的有12% 的下降，也比 3 月的 20,000 套有所下调。
尽管从成交量上看时，市场明显冷却了，可是卖家并没有恐慌地纷纷加入市场，想让自己的房产尽快脱手。从新挂牌量的下降我们可以看到，由于有些卖家觉得现在市场不好，开始出现了惜售，也就是希望将来价格更好时重新加入市场。
销售与新挂牌比率
我们还可以参考另外一个指标，销售与新上市的比率 Sales to New Listings Ratio (SNLR) 。它可以很好地反映出供需之间的角力。该比率是通过将销售数量除以新上市的挂牌房源量来计算的。在一般的情况下，当这个数值在60%到40%之间时，市场被认为是平衡市场。但如果超过 60%的话，我们认为销售非常的快速，所以算作是个卖方市场。相反，如果 SNLR 低于 40%，那就意味着销售速度比较慢，或者是新挂牌房源数量比较多，买家将有很多房源可以选择。在这种情况下，它将被视为买方市场。
从图表可见，自 2020 年 9 月以来，多伦多房地产市场的SNLR数值一直在60%之上，所以一直是强势的卖方市场，并维持了一年多。直到 2022 年 2 月份左右，SNLR 开始下降到平衡市场的数值，直到 4月份这个数值到达了40%左右，也就是平衡市场的边缘。如果这种下降趋势继续下去，我们将看到多伦多房地产市场将彻底变成买方市场。
平均在线天数趋于更长
还有一项数据可以从另一个角度来应证，多伦多房地产市场正在走向买方市场，那就是平均在线天数 Days of Market (DOM)。 2022 年 4 月的 DOM 为 11 天。虽然这个数值仍然不大，但是从数据上看，11天的在市平均天数比去年同期（10天）和上个月（8天）要更长。
考察大多伦多地区不同区域的房地产市场
那么，大多伦多地区的不同区域的房价动态有何不同呢？
正如我们所见，在 905 地区，主要位于多伦多市郊区，独立屋、半独立屋和自由产权镇屋 的均价均下降超过 10 万元。独立屋从上个月的163万回调到了153万，半独立屋与自由产权镇屋也是从120万下调到110万左右。
但416区域即多伦多市区的独立屋，平均房价竟然从 192 万元上涨到 195 万元，可以看得出来房价不但没有下调，甚至还轻微上涨了3万。
所以我们可以总结出，市区的房产比郊区的更抗跌。
而在房地产类型上，多伦多市的公寓市场价格是比较稳健的。在过去的一年里，condo 公寓并没有像其他类型的房产那样真正增加很多，所以当谈到衰退时，它也没有下降那么明显。上个月公寓的平均售价为 83.1 万，本月小幅下跌至 82 万。
2022 年 4 月 多伦多地产市场总结
总而言之，市场不再有利于卖家 — 现在市场是一个平衡的状态，而且有向买方市场倾斜的态势。
未来市场走势如何，将在很大程度上取决于，未来一系列的加息和政府对短期投机者的打压，以及今年所预估的42万新移民登陆加拿大的速度，这三者之间的角力与均衡。
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