作为大多伦多地区的房地产经纪人，我收到的最多的问题之一是在多伦多购买公寓时如何在楼花和现房之间进行选择。
我的总体感觉是购买楼花更适合投资用途，如果是自住的话呢现房可能更合适。本文会讨论购买楼花和现房之间的一些关键注意事项。
在多伦多购买楼花的好处
签约时无需办理贷款
购买楼花的第一个好处是，买方在与开发商签订购买协议时无需申请贷款，只有在入住时才需考虑贷款。从签订购房合同到交房，一栋高层公寓通常需要3-5年的时间。在此期间，买家无需担心贷款。同时楼花在付定金方面也比现房更灵活，大多数开发商允许几个月时间来全额支付定金。
有可能避免 NSRT（海外买家税）
购买楼花的第二个好处，特别是对海外买家而言，是这些非居民买家在未来交房前无需支付海外买家税（NSRT）。由于楼花的交房时间通常为 3 到 5 年，有些海外身份但正在办理申请永久居民的买家，如果在几年后交房的时候能够拿到永久居民的话，那就不需要交海外买家税。
楼花提供财务灵活性
第三个好处，楼花提供财务灵活性。如果在未来交房前买家的财务状况不如预期无法再申请贷款，那么买方始终可以选择在交房前转让。转让的意思就是寻找别的买家来替代原本的买家来买走这个购房合同，再跟开发商进行交房。这样原本的买家就不再需要履行合同上的责任了。
在多伦多购买楼花的弊端
不确定性
楼花通常会有不确定性。例如，入住时间可以推迟，甚至在极少数情况下，项目也可以取消。
溢价非常明显
在多伦多，特别是在多伦多市中心购买楼花的一个更明显的缺点是，它的定价实际上已经比现房贵得多。
现在我们比较现房跟楼花之间的房地产价格。我选择了市中心的三个社区；一是Yorkville，也就是多伦多版本的第五大道，二是市中心东边一点的Moss Park，三是 King West 等时尚娱乐区。在这些社区中，我都选择了一个新的楼花项目，以及附近的一年左右的现房公寓做比较。
正如你所看到的，一般来说，楼花比一年新的现房贵 17% 到 35%。
在 COVID-19 期间，现房公寓市场无论在租金收入及售价，都因缺乏住宿需求而受到打压。学生们远离校园，许多上班族只是在家工作。由于这些原因，现房公寓价格确实受到了影响。
然而，对于楼花项目，开发商仍预计多伦多市中心地区的需求量很大，因此他们没有理由相信 COVID 会影响未来 3、4 或 5 年的价格，所以楼花的价格这两年还是一直的上涨，导致了这个现房跟楼花的价格两者之间的差距越来越大。
在多伦多购买现房有什么优势？
现房最大的优势是可见即可得，入住时间可控。
如果你看中了一套现房，您可以先去大楼看看它的建筑质量、便利设施，然后开车在附近看看它的周围环境，满意了再购买入住。
而且，现房价格也比楼花实惠很多。
在多伦多购买现房有什么缺点？
对于购买现房，买家需要在购买时做好财务准备。签署购买协议后，首付必须到位，并且要具备相当的这个贷款能力。
自 2022 年 3 月 30 日起，如果买家的身份不是加拿大永久居民或公民的话，全省都实施 更高的海外买家税 （NRST）——20%。新规定在安大略省生效，对于持有学生签证或工作签证的非居民买家已经没有优惠。唯一可以退回的就是当买家在交房后的4年内成为了永久居民，才可以申请退款。
现房跟楼花的选择
总体而言，如果您的首付已经准备好，您的财务状况良好，并且您现在拥有良好的借贷能力，那么您应该出手现房，因为价格上有优势。
如果您是新移民来到多伦多并定居，那么购买现房，所见即所得挑选好我们喜欢的社区即刻入住，而不要为楼花的不确定性影响自己实际居住的计划。
如果您是海外买家/投资者，并且您不相信在施工期间房价会上涨超过 20%（这将补偿您现在支付的 NRST），那么请选择买楼花。如果在几年后得到了 PR 身份，也可以避免缴纳 20% 的 NRST 税。
如果您是有未成年子女的家长想提前做好准备，就可以提早买楼花，锁定未来的价格。等到子女成年了，在交房的时候可以写子女的名字，帮助孩子开始他们的生活。
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