在多伦多接楼花转让时，除房价外还有什么费用，总价到底怎么算？什么是Occupancy Day 临时入住日？什么是 Closing  Day 产权过户日？ 海外卖家如何吸引更多的接楼花的客人？

我们用一个多伦多市中心楼盘实例，来看一下，如果接这个楼盘，总费用到底是多少。

这个多伦多市中心的楼盘已经在九月三号的时候临时入住了，正式的交房日，就是跟开发商的交房日是十月二十六号。这是一个马上就能够交房，而且现在已经可以入住的市中心的楼花。

这个房产是两个卧室，一个洗手间，使用面积620尺，接转让的价格为$728000。

向经纪索取原价

作为买家，您需要找一位代表自己利益的买家经纪，您的买家经纪会向卖家索取到楼花转让的卖家从开发商购得这套房产的原价。

我们这套房产的原购买价是$610990。因为楼花转让的卖家，也就是当时的原始的买家是一个海外的买家，所以他的定金付的是百分之三十五 （35%），数额是$213850。这是属于定金付的比较多的。根据现在的转让价格$728000，这个楼花增值部分是$728,000减去刚才说到$610,990，是$117,010。

已付定金 加增值

在接楼花转让时，买家通常要对这个楼花转让的卖家付出已给开发商的定金，再加上它的增值的部分。所以按道理，这个部分的算法应该是$213,850再加上增值的部分$117,010。

可是我们这个案例比较特别，因为卖家知道自己是海外的买家，定金付的比较多，如果要接手的买家要补给他所有的$213,850，即35%的定金，再加上增值的部分 $117,010，接受这个楼花需要将接近三十五万。这个价钱对于很多买家来讲会是一个挑战。

海外卖家如何吸引更多的接楼花的客人

因为这个价钱对于很多买家来讲会是一个挑战，所以卖家在付款方式上有一个优惠，就是只要求接楼花转让的买家付百分之二十(20%)的定金，再加上增值的部分即可。这样我们接这个楼花转让需要的现金是$239,208。

其他海外卖家也可以用这个办法来吸引更多的接楼花的客人，让转让能够尽早的出手。这中间的差价可以放到最终交房日Final Closing 才收取。当楼花转让的买家正式跟开发商交房的时候，我们这边的贷款其实也是在同一天发放的。如果买家从银行贷款，银行的放款也是在那一天给他，这个时候卖家可以让多交的定金部分，也就是 $213,850和20%这个部分的差价，也就是$91,652，在Final Closing的那一天再补还给卖家。我们可以通过在合同里面列明，让双方的律师来执行这个办法来达成。

Assignment Closing Day转让交房日

实际上我们在接手楼花转让的时候，是做两次合同的。第一次转让是买下楼花出让者当初购买的购房合同，而第二个转让的就是在用这一份原始购房合同跟开发商进行交易，再从开发商那里把这个房产买下来，那才是Final Closing。所以楼花转让是有两个Closing Day的，一个是Assignment Closing Day，就是转让交房日，第二个才是真正的Final Closing Day。

通常在Final Closing Day 最终交房日，买家从银行拿到贷款之后，先补上有欠楼花出让卖家的钱，而剩下的钱先交给开发商。在我们这个案例里面，他要补给楼花出让者的这个钱是$91,652，剩下的贷款是给到开发商。

除了房价的部分之外，接手楼花转让的买家还有哪些费用和税项呢？

土地转让税 (Land Transfer Tax)

不管是新房或二手房，在加拿大买房的时候都会需要付土地转让税 (Land Transfer Tax)。你可以把Land Transfer Tax 理解成像国内的印花税或是契税。 那么针对案例里的这一套房子的土地转让税，按照$728,000来计算就是$2,200。

安大略省省税 (Provincial Tax) 及多伦多市区的市税 (Toronto City Tax)

在安省是要交省税的，但是如果你这套房产是买在了多伦多市区，它是既有省税，也有多伦多市区的市税。如果你是在加拿大第一次购房（First Time Home Buyer)，你作为首次置业可以从政府得到一个几千块钱的立减 。

开发商收取的开发费用 Development Charge

开发商收取的开发费用Development Charge，通常就是开发商在交房的时候，政府收取各种各样的一些市政费用如水电接驳等。开发商会根据房间数的不同，从1房，1+1房或 2房等把这个费用转嫁给买家客人。开发商在当初购房合同上面就写明了每个单位的上限大概是多少。案例中我们这个单位是个两房，最初在合同里面写明的开发费用的上限是$12,500，那么跟开发商正式交房的时候要付清这一笔费用。

入住费 Occupancy Fee

Occupancy period 就是当我们把楼花转让接到手上的临时入住日 Interim Occupancy Day 和交房日 Final Closing Day之前的时间段，一般是一个月到六个月时间不等。这段 Occupancy period，就是临时入住期，开发商每个月会向我们收取一个入住费 Occupancy Fee。只要楼花在你的手上，每个月你就要交 Occupancy Fee。在正式交房日之前 ，Occupancy period 临时入住期间，买家虽然有了钥匙可以住进去，但是其实产权仍然还属于开发商的，这相当于开发商把自己的物业借给了买家使用。对于这个出借，买家是要付费，Occupancy Fee就是买家对租借付出的费用。案例中我们这一套房产Occupancy Fee每个月是$1485.15，但我们时间非常的短，临时入住就是九月三号，但正式交房日是十月二十六号，所以这个Occupancy Fee买家就只需要付两个月，直到Final Closing Day十月二十六号为止。

退税 HST Housing Rebate

在安省消费的时候要交13%的消费税HST，其实新房也是有消费税的。如果这个新房是买来自住的，政府会提供HST Housing Rebate, 免收消费税的。可是如果这套房产是投资的话，这个费用就不会被政府减免。

不过，投资买家也可以申请HST Housing Rebate。多伦多政府鼓励投资买家为市场创造更多的居住的单位，所以当投资买家拿到了一个一年的租约合同，就可以通过会计师向政府申请拿回 HST。

也就是说，如果你是投资买家，需要先付HST给开发商，然后拿到一年的租约，就可以向政府申请退回。

举个例子，我们这套房产是十月二十六号交房，如果我们在十一月初就拿到了一个一年的租约，这个时候我们就可以去向政府申请拿回这个HST。政府可能花个几个月的时间处理之后，你就可以一分不少的拿回十月交的所有HST。

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